Direito Civil IV - Aula de 02/03/2010

Professor: Frederico
Última atualização: não houve

COMPRA E VENDA

O contrato de compra e venda não transfere a propriedade, como vimos.

Existe ainda a hipótese de a autonomia privada não querer o contrato de compra e venda em si, mas sim estipular um pré-contrato no sentido de obrigar as partes a realizar futuramente o próprio contrato. A isso dá-se o nome de contrato preliminar ou promessa de contratar. Também alguns usam o nome de contrato preliminar atípico.

Além do contrato de compra e venda, há a promessa de compra e venda e o compromisso de compra e venda.

Ambos não necessitam de todos os elementos da compra e venda. Podem ser firmados por instrumento particular. A diferença entre um e outro é que a promessa possui cláusulas de retratação. É um compromisso mais tênue. O compromisso é um ato mais forte. O compromisso exige clausula de não-retratação, ou seja, o compromisso só pode ser desfeito por vontade de ambos.

Se a promessa contiver cláusula de irretratabilidade (impossibilidade de arrependimento), torna-se o que se denomina compromisso. Esse compromisso, se levado a registro público, faz exsurgir do contrato, eficácia erga-omines, ou seja, vale para todos. O compromisso é elevado à categoria de direito real. Assim, o promitente comprador terá mais garantias de ver honrado seu contrato de compra e venda.

Em outras palavras, para que o compromisso seja efetivo, deve ser registrado no registro de imóveis pois, se o proprietário tentar transferir a propriedade do imóvel para outrem, o cartório não aceitará o registro.

Se o eventual comprador não fizer o registro, e o proprietário vender o imóvel para outro, e este outro for de boa-fé, ao comprador que não registrou o contrato só restará perdas e danos contra o vendedor.

Nos casos de contrato de compromisso de compra e venda, depois do promitente comprador cumprir sua parte do contrato, o promitente vendedor é obrigado a transferir a propriedade do bem. Se não o fizer o comprador pode ajuizar ação para que o vendedor o faça, compulsoriamente. Essa ação se chama adjudicação compulsória, que não é, nada mais nada menos, que uma ação de obrigação de fazer. Fundamento jurídico: artigos 1417 e 1418 do CC combinados com o 461 do CPC.

A aula encerrou-se às 20:30.

Na aula que vem veremos outro elemento da compra e venda: o objeto.

No objeto trataremos da questão da venda ad mensuram (Art. 500, caput e §1º e 2º) ou seja, da venda por medida de extensão (vinculada ao tamanho). Nessas vendas o tamanho do bem é relevante, como é o caso dos imóveis de uma forma geral.

Trataremos também da venda ad corpus (Art. 500, §3º), que é a venda pela natureza do objeto. Nesses tipos de venda o comprador compra aquele objeto, independentemente da sua extensão. O comprador quer aquele objeto, independentemente da seu eventual tamanho. Nesses casos a eventual referência de tamanho é meramente enunciativa e não é essencial à qualificação do objeto.

O código prevê que os erros de até 5% na medida não implicam em recusa ou distratos previstos na venda ad mensuram. O código de direito do consumidor não admite esse erro.
Artigo 500 - problemas na dimensão de imóveis - venda ad mensuram