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Colaborador: Jean
A matéria de hoje é sobre contrato de shopping.
Na década de 30, surgiu em Nova York ruas com lojas específicas, como só de sapatos, só roupas etc. Isso gerou muitos problemas entre ricos e pobres, saques, destruições, etc. Para garantir a segurança, essas lojas resolveram se juntar. Foi aí que surgiu o centro conglomerado de lojistas. Deu tão certo que nessa época foi criado o primeiro shopping nos Estados Unidos, no Brasil isso ocorreu na década de 50.
Todos os shoppings são padronizados, sem janelas e o gestor tem plenos poderes.
Há quatro "atores" importantes em um shopping:
1ª O Empreendedor (também chamado de empreendedor máster) - ele que tem a ideia, é o mentor do projeto, é quem constrói a estrutura, e é, em outras palavras, o dono do negócio. É o empreendedor que atrairá recursos e será o responsável por tornar o lugar atrativo. Para que o local seja atrativo, é necessário tenant mix, ou seja, um conjunto de lojas diversificadas. O empreendedor é quem diz quais são as lojas interessantes. Também é função dele a contratação dos serviços continuados: segurança, limpeza etc. O empreendedor tem direito de dizer que loja entra e qual sai, onde vai ficar alojada, ele pode mudar o local se não estivar dando lucro, etc. (é direito subjetivo do empreendedor).
2ª O lojista - também é empreendedor, mas não é máster. É o que tenta vender os produtos no shopping (ex. o Giraffas). O empreendedor máster é quem decide se ele fica ou não no shopping, se é ou não interessante. Ao lojista cabe se submeter ao contrato do shopping. Mas o lojista tem um momento de poder, o de exigir do empreendedor máster que o local seja atrativo, não sendo, ele pode cobrar pelo prejuízo (esse é o direito do lojista, direito atrativo).
3ª O investidor – não participa da administração, mas entra com os recursos que financiarão o shopping. Os maiores são os fundos de pensão, e os fundos de participação, ou seja, não é necessariamente uma pessoa. O mesmo ocorre com o empreendedor máster, pode ser um grupo de pessoas ou empresas. Tem participação nos lucros, pode ser um investidor temporário ou eterno. Não administra nada, não tem nenhum poder de decisão (seu direito é o de receber o lucro).
4ª O Administrador do empreendimento – escolhido pelo empreendedor máster, sua função é garantir os serviços de manutenção e exigir dos lojistas o cumprimento das regras. Ele só se subordina ao empreendedor máster.
A Natureza jurídica do contrato de shopping é complexa, pois, aglomera várias lojas. Há três tipos de contrato: 1° de prestação de serviço, 2° de locação, 3° de administração.
O empreendedor máster é quem manda, mas quem paga a administração é o lojista, o empreendedor só ganha.
O Pier 21 e Deck não são shoppings, são apenas galerias, a aplicação do contrato de shopping nesses locais torna suas cláusulas nulas.
Características do Contrato: É do tipo standard, é um contrato de adesão, as regras já estão estabelecidas, o lojista se contenta com o lucro que vai ter.
Res separata – é um contrato prévio do contrato de shopping, serve para reserva do espaço. O empreendedor cobra um valor até a construção do shopping. É uma presunção de reserva, gera apenas uma expectativa de ter determinados m² no local. Não há nenhuma garantia, muito menos previsão de devolução da quantia paga, salvo má-fé do empreendedor, mas isso é muito difícil de provar e nenhum lojista normalmente requer esse direito.
Lojas satélites – são as pequenas lojas do shopping.
Lojas âncoras – são as grandes lojas, como a Zara, essas geralmente não alugam o espaço, mas compram parte do local. A função dessas lojas é atrair o público, essas são interessantes ao empreendedor, por isso mesmo exigem um monte de regalias, geralmente não pagam por um longo período taxa de administração, serviços, condomínio, parte do lucro etc. Além de exigir sua imobilidade e outras coisas. Lojas pequenas não conseguem exigir nada.
As principais rendas do empreendimento:
- fundos (para promoção de eventos);
- Dinheiro ganho dos lojistas: 1° participação nos lucros – a fiscalização é feita por amostragem (um mês fiscalizado para se ter amostragem de um ano, por exemplo). 2° taxa de administração, 3° taxa condominal.
Franquia (franchising)
Também é contrato padronizado e complexo, sua essência é a transferência de tecnologia. Há três espécies: transferência de tecnologia de serviço, transferência de tecnologia de produto e transferência de tecnologia de marca.
Um exemplo de tecnologia de marca é a Nike, ela não produz nada, só autoriza que outras empresas utilizem sua marca. Exemplo de transferência de produtos, a Boticário, Girafas, Avon. Como exemplo da transferência de serviços: Estacionamento, e serviço de lavagem de roupas, como a 5àSec.
O contrato de franquia é vantajoso, pois, o lucro é praticamente garantido.
Nesse tipo de contrato há a figura do Franqueador Máster, é quem teve a ideia, quem teve todo o esforço e custos de criação. Ele impõe regras, que garantam a qualidade, manutenção etc. Ele ganha os royalties. O Mcdonalds impõe muitas regras, como a padronização desde a maquiagem e uniforme até a tecnologia empregada no preparo dos alimentos, o franqueado só pode comprar os alimentos do Mcdonalds, no mundo todo.
Não se pode registrar uma ideia de um produto, não se pode patentear uma ideia, pois não há nada em concreto. A exceção é um livro, que já é a ideia em concreto.
Deveres dos franqueados: de pagar os royalties, manter a estrutura (que pertence ao franqueador máster), pagar as propagandas.
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