Direito Civil V - Aula de 11/10/2010

Professor: Carlos
Última atualização: não houve
Colaborador: Jean

Hoje vamos falar da aquisição da propriedade.

O Art. 1228 traz os poderes inerentes à propriedade e seus parágrafos trazem o efeito social da propriedade, ou seja, o seu uso deve atender aos anseios da sociedade, como por exemplo, observar a preservação do meio ambiente.

Atributos da propriedade

São quatro:
1° Exclusividade – o proprietário tem direito com exclusividade sobre a propriedade (usar, gozar, dispor e reivindicar). Se alguém exerce alguns desses poderes sem autorização do proprietário, ele pode entrar com ação reivindicatória. Para poder entrar com essa ação, a primeira coisa é provar ser proprietário, que ocorre quando há o registro. Se por acaso aquele que detém a posse tiver apenas a escritura de compra e venda e acontecer um esbulho (posse foi tomada), pode-se entrar com ação de reintegração de posse, mesmo sem registro ainda, pois, neste caso, não se exige ser proprietário, essa ação atende ao princípio da melhor posse. Entretanto, o registro de título é condição para aquisição da propriedade. Exemplos de títulos: escritura pública de transferência de propriedade; escritura pública de doação; permuta de pagamento; formal de partilha; carta de arrematação e outros. Os títulos devem ser registrados no Cartório de Registro para que a transferência tenha efeito. No caso da carta de arrematação, ela é assinada pelo juiz, mas o beneficiário ainda não vai ser considerado proprietário, pois, será necessário o registro no cartório.

2° perpetuidade - o direito de propriedade tem duração ilimitada, sendo transmitido por sucessão hereditária. É perpétua independente do uso ou não dos poderes inerentes.

3° Elasticidade - o proprietário pode se desfazer de um de seus poderes, temporariamente, transmitindo a alguém por meio de uma relação jurídica. Neste caso a natureza de propriedade vai ser limitada, deixando de ser plena. O proprietário também pode reaver o direito cedido.

4° Consolidação – indica que as contratações são anormais e temporárias.

O imóvel atende a alguns princípios:

Princípio da territorialidade - só um cartório é competente em determinado local para o registro de imóveis. O título (de qualquer tipo) pode ser lavrado em cartório de qualquer território, mas a transferência só se efetiva após o registro no cartório de imóveis específico, ou seja, com competência territorial. Tem efeito erga omnes.

Princípio da Publicidade – todos os atos registrados são públicos. Qualquer pessoa pode ir ao cartório de registro e pedir uma certidão onde constam todos os registros do imóvel (desde quando foi criado). O cartório não pode se negar a fornecer as informações.

Princípio da Especialização – todos os registros devem ser especificados (medidas do imóvel e outras informações). Obriga-se que os documentos e títulos tragam as características daquele objeto. Exemplo: em título de compra e venda deve constar o preço. Em títulos judiciais o n° do processo, vara, etc.

Princípio da Obrigatoriedade – diz respeito à obrigatoriedade do registro, só há de fato a transferência de propriedade mediante registro do título.

Havendo um contrato registrado de direito real de superfície, pode haver transferência de propriedade? Sim, mas o novo proprietário não se pode exigir a posse antes do término do contrato.

Havendo um contrato não registrado do direito real de superfície, pode o proprietário reivindicar a posse? Não, mas o contrato só é válido entre eles, sendo oponível em relação a terceiros.

Pode alguém que comprou um imóvel, mas não registrou o título de compra e venda, no caso de invasão de sua posse (esbulho) entrar com ação reivindicatória?
Não, pois ele não é considerado proprietário, mas poderá entrar com ação possessória (melhor posse).

Requisitos da ação reivindicatória

• 1° requisito: não se pode entrar com ação de reintegração de posse se não houver o registro do contrato (o contrato é uno, vale para todos os direitos reais);
• 2° requisito: para entrar com ação reivindicatória, deve-se comprovar a posse injusta.
• 3° requisito: deve-se identificar o objeto da reivindicação, ou seja, se a ocupação ocorre em apenas uma parte, deve o proprietário identificar com precisão o objeto da reivindicação. O réu pode alegar algumas coisas, como percepção de frutos, benfeitorias, usucapião etc. A citação torna a posse de boa fé em posse de má-fé.

A aquisição da propriedade imóvel pode ser por usucapião, registro de título, acessões naturais e sucessão hereditária.

Art. 1784 – A sucessão hereditária ocorre com a morte, podendo qualquer herdeiro reivindicar a posse no caso de um esbulho (de um terceiro). No momento da morte, os herdeiros passam a ser proprietários, tendo legitimidade para defender seu direito de propriedade, individualmente ou em conjunto.

As acessões naturais dizem respeito à aquisição de propriedades ribeirinhas (são as que ficam às margens de rios não navegáveis).

O Art. 1249 traz:

• 1ª regra: a ilha formada de um lado do rio, vai pertencer a(s) propriedade(s) desse lado do rio, se dividindo através de uma linha imaginária que seria a continuação da propriedade, cada um fica com a proporção ocupada de acordo com a linha imaginária traçada.
• 2ª Regra - Aluvião: neste caso vai se diminuindo o rio e aumentando a propriedade, através do acúmulo de dejetos, a percepção ocorre com o passar do tempo. Processo lento.
• 3ª Regra – Avulsão: ocorre por força violenta. Exemplo, aqui a porção de terra  se deslocou para outra margem, agora é visível imediatamente. O que perdeu tem direito a indenização, mas pode recusá-la. Neste caso, é licito que ele, pelos próprios meios, puxe a porção de terra de volta.
• 4ª Regra – Álveo abandonado: o rio secou, divide-se ao meio. A propriedade de cada margem fica com a metade.